サステナビリティファイナンス

目　次

UUR及びMRAは、環境・社会と共生・共存できる健全な経営を目指し、E（環境）・S（社会）・G（ガバナンス）に配慮した運用の実践に努めています。
UURでは、これまでJ-REIT初のグリーントラストローンによる資金調達の他、サステナビリティボンドの発行等を実施していましたが、サステナブル投融資に関心をもたれる投資家の一層の拡大、更なる資金調達基盤の強化及び機動的なサステナビリティファイナンスの実施を企図し、2023年6月にサスティナビリティファイナンス・フレームワーク（以下「本フレームワーク」といいます。）を策定しました。
UURの全ての有利子負債の状況については、UURウェブサイト「財務情報」をご確認下さい。

サステナビリティファイナンスの種類及び資金使途

本フレームワークにおいて定める適格クライテリア（後述）を満たす資産を裏付けとして、UURは、以下に定義するファイナンス（借入及び投資法人債の発行）を実施できるものとします。

①グリーンファイナンス

  • グリーン適格クライテリアAを満たす資産（以下「グリーン適格資産」といいます。）の取得資金
  • 上記のリファイナンス資金
  • グリーン適格クライテリアBを満たす改修工事資金

②ソーシャルファイナンス

  • ソーシャル適格クライテリアを満たす資産（以下「ソーシャル適格資産」といいます。）の取得資金
  • 上記のリファイナンス資金

③サステナビリティファイナンス

  • グリーンファイナンス及びソーシャルファイナンスで定義したファイナンスを組み合わせたファイナンス
サステナビリティファイナンスでの資金調達状況はこちら

適格クライテリア

本フレームワークにおいて定める適格クライテリアは以下のとおりです。

グリーン適格クライテリア

A. グリーン適格資産

以下の認証（以下総称して「環境認証」といいます。）のいずれかを取得済み又は取得見込みであること。

  1. DBJ Green Building 認証︓3つ星以上
  2. CASBEE認証︓CASBEE-建築、CASBEE-不動産：B+ランク以上
  3. BELS評価：
    　BELS評価（2016年度基準）:3つ星以上※1
    　BELS評価（2024年度基準）
    　　非住宅：レベル4以上※2
    　　再生可能エネルギー設備がある住宅:レベル3以上※3
    　　再生可能エネルギー設備がない住宅:レベル3以上※3
    • ※1既存不適格（病院、飲食店、事務所、ホテル、百貨店、店舗等：BEI＝0.80超え、工場等（物流倉庫含む）：BEI＝0.75超え）ではないこと
    • ※22016年以前築の既存建物の新規取得はレベル3以上（BEI＝0.80以下）かつ既存不適格（病院、飲食店、事務所、ホテル、百貨店、店舗等：BEI＝0.80超え、工場等（物流倉庫含む）：BEI＝0.75超え）ではないこと
    • ※32016年以前築の既存建物の新規取得は再生可能エネルギーの有無によらずレベル2以上で適格とする
  4. LEED認証︓Silverランク以上（LEED BD+Cの場合はv4以降）

B. 改修工事

以下の基準を満たしていること、かつ、当該工事が資金調達実行日より過去3年以内に完了済み又は今後完了予定であること。

  • 「A.グリーン適格資産」に定める環境認証の新規取得又は既存認証の1段階以上の改善を企図した改修工事
  • エネルギー消費量、CO2等の温室効果ガス排出量又は水使用量のいずれかを30%以上削減することを企図した改修工事
  • 再生可能エネルギーに関連する設備の導入又は取得

ソーシャル適格クライテリア

1棟すべてが以下の便益に供されている資産

  1. ヘルスケア施設等：高齢者に質の高い介護その他福祉サービスを提供する施設及び住宅（具体例：有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅、その他高齢者施設・住宅等）
  2. 保育施設等：保育施設等をはじめとした子供への質の高い保育を提供している施設（具体例：保育園、学童保育施設等）
  3. メディカル施設等：医療施設がテナントとして入居し、地域の人々が質の高い適切な医療を受けられ、健康に資する施設（具体例：病院、診療所、メディカルモール）
  4. 借上公営住宅等：公的（行政）機関をテナントとし、入居者（転借人）に低廉な価格水準で住環境を提供する施設（具体例：借上市営住宅等）

調達資金の管理

UURは、サステナビリティファイナンス等の調達額が限度額を超過しないように管理します。万が一、調達額が限度額を超過した場合には、当該差額分を現金又は現金同等物で分別管理します。
グリーンファイナンス及びソーシャルファイナンスの限度額は以下の計算式（数値はすべて直近期末時点）により算出するものとします。なお、サステナビリティファイナンスは、グリーンファイナンス及びソーシャルファイナンスを組み合わせたファイナンスのため、サステナビリティファイナンスの調達額は、グリーンファイナンス分とソーシャルファイナンス分に按分したうえで、各ファイナンスの調達額に算入し、限度額を超過しないように管理します。
また、調達資金は、調達後6ヶ月以内を目途に対象となる資金使途に充当する予定です。なお、充当されるまでの間は現金又は現金同等物で分別管理します。

＜グリーンファイナンス限度額計算式＞

グリーンファイナンス限度額 = グリーン適格資産の帳簿価額 × 総資産LTV（注） + グリーン適格資産クライテリアBを満たす改修工事資金

＜ソーシャルファイナンス限度額計算式＞

ソーシャルファイナンス限度額 = ソーシャル適格資産の帳簿価額 × 総資産LTV（注）

  • （注）総資産LTV = 有利子負債残高 ÷ 総資産額

サステナビリティファイナンスでの資金調達状況

グリーンローン

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（2024年11月30日現在）
区分 借入先 借入金残高
（百万円）		 金利 借入日 返済期限 摘要
長期 株式会社七十七銀行 1,500 全銀協3ヶ月日本円TIBOR＋0.18% 2024年3月21日 2028年3月21日 無担保
無保証
変動金利
（注1）
長期 株式会八十二銀行 1,000 全銀協3ヶ月日本円TIBOR＋0.20% 2024年2月1日 2028年6月20日 無担保
無保証
変動金利
（注1）
長期 株式会社三井住友銀行 2,000 全銀協3ヶ月日本円TIBOR＋0.25% 2023年9月20日 2028年9月20日 無担保
無保証
変動金利
（注1）
長期 みずほ信託銀行株式会社 1,000 全銀協3ヶ月日本円TIBOR＋0.22% 2024年3月21日 2028年9月20日 無担保
無保証
変動金利
（注1）
長期 株式会社第四北越銀行 900 全銀協3ヶ月日本円TIBOR＋0.20% 2024年9月2日 2028年9月20日 無担保
無保証
変動金利
（注1）
長期 農林中央金庫 1,500 全銀協3ヶ月日本円TIBOR＋0.20% 2024年9月20日 2028年9月20日 無担保
無保証
変動金利
（注1）
長期 三井住友信託銀行株式会社（信託口） 2,500 全銀協3ヶ月日本円TIBOR＋0.23% 2024年3月29日 2029年3月30日 無担保
無保証
変動金利
（注1）
特定金銭信託型
長期 株式会社三井住友銀行 1,650 年率0.93625% 2024年6月20日 2029年6月20日 無担保
無保証
固定金利
（注1）
長期 株式会社りそな銀行 2,000 年率0.95080% 2024年2月1日 2029年12月20日 無担保
無保証
固定金利
（注1）
長期 株式会社りそな銀行 1,500 年率1.05250% 2024年6月20日 2030年6月20日 無担保
無保証
固定金利
（注1）
長期 株式会社あおぞら銀行 1,000 年率1.03309% 2024年6月20日 2030年6月20日 無担保
無保証
固定金利
（注1）
長期 株式会社三井住友銀行 2,500 年率0.99574% 2024年3月21日 2030年9月20日 無担保
無保証
固定金利
（注1）
長期 信金中央金庫 2,000 年率1.08124% 2024年2月1日 2030年12月20日 無担保
無保証
固定金利
（注1）
長期 株式会社三井住友銀行 2,000 年率 1.13750% 2023年9月20日 2031年9月22日 無担保
無保証
固定金利
（注1）
長期 株式会社常陽銀行 1,000 年率 1.11468% 2024年9月2日 2031年9月22日 無担保
無保証
固定金利
（注1）
長期 株式会社日本政策投資銀行 1,500 年率 1.11559% 2024年9月20日 2031年9月22日 無担保
無保証
固定金利
（注1）
長期 三井住友信託銀行株式会社（信託口） 5,000 年率1.29850%（注2） 2023年9月29日 2032年9月30日 無担保
無保証
固定金利（注2）
（注1）
合同運用指定金銭信託型
長期 三井住友信託銀行株式会社（信託口） 5,000 年率1.38850%（注2） 2023年9月29日 2033年9月30日 無担保
無保証
固定金利（注2）
（注1）
合同運用指定金銭信託型
合計 35,550
  • 注1：サステナビリティファイナンス・フレームワークに基づく借入です。
  • 注2：変動金利借入ですが、金利スワップ契約の締結により実質的に金利が固定されているため、固定化後の金利を記載しています。
  • 注3：初回の利息期間の基準金利は1ヶ月日本円TIBORとなります。

グリーントラスト

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（2024年11月30日現在）
区分（注1） 借入先 借入金残高
（百万円）（注2）		 金利 借入日 返済期限 摘要
長期 三井住友信託銀行株式会社（信託口） 2,000 年率 0.39000% 2019年3月29日 2026年3月31日 無担保
無保証
固定金利
グリーンローン評価：Green1（JCR）
合同運用指定金銭信託型
合計 2,000
  • 注1：上表の各区分は、借入期間によるものであり、短期とは1年以内、中期とは1年超5年未満、長期とは5年以上の返済期限の借入れをいいます。
  • 注2：借入金残高は、百万円未満を切り捨てて表示しています。
  • 注3：グリーントラストとは、UURの「グリーン適格資産」に係る取得資金、借換資金等への充当を資金使途とする貸付金で運用される合同運用指定金銭信託（商品名：UURグリーントラスト）であり、国際ガイドラインである「グリーンボンド原則」及びグリーンローン原則」に準拠したものです。

グリーンボンド

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（2024年11月30日現在）
投資法人債の名称 発行日 発行総額
（百万円）		 利率 発行年限 償還年限 摘要
第19回無担保投資法人債
（投資法人債間限定同順位特約付）
（グリーンボンド）		 2019年
5月23日		 10,000 年率0.448% 7年 2026年
5月22日		 無担保
無保証
債券格付：AA（JCR）
グリーンボンド評価：Green1（JCR）
個人投資家向け
第23回無担保投資法人債
（特定投資法人債間限定同順位特約付）
（グリーンボンド）		 2023年
10月17日		 7,000 年率0.460% 3年 2026年
10月16日		 無担保
無保証
債券格付：AA（JCR）
グリーンボンド（注）
機関投資家向け
合計 17,000
  • 注：サステナビリティファイナンス・フレームワークに基づく発行です。

サステナビリティボンド

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（2024年11月30日現在）
投資法人債の名称 発行日 発行総額
（百万円）		 利率 発行年限 償還年限 摘要
第22回無担保投資法人債（注）
（特定投資法人債間限定同順位特約付）
（サステナビリティボンド）		 2021年10月28日 3,500 年率0.400% 10年 2031年10月28日 無担保
無保証
債券格付：AA（JCR）
サステナビリティボンド評価：SU 1（JCR）
機関投資家向け
合計 3,500
  • 注：第22回無担保投資法人債は、グリーン適格資産のリファイナンス資金（30億円）とソーシャル適格資産の取得・開発資金（5億円）で構成されています。

レポーティング

グリーンファイナンス又はソーシャルファイナンスの残高が存在する限り、本ウェブサイトにて以下の指標を公表します。

  1. 資金充当状況に関するレポーティング
    年に1回以上、調達資金の総額、未充当資金の総額並びにグリーンファイナンス及びソーシャルファイナンスの限度額を公表します。
    なお、調達資金の総額が限度額を超過した場合の資金管理方法については、調達資金の管理をご確認ください。
    • グリーンファイナンス
      （2024年11月30日現在）
      調達資金額（注） 57,550百万円
      未充当額 -
      限度額 225,558百万円
      • 注：第22回無担保投資法人債（サステナビリティボンド）で調達した資金（35億円）のうち、グリーン適格資産のリファイナンスに充当するために調達した金額（30億円）を含みます。
    • ソーシャルファイナンス
      （2024年11月30日現在）
      調達資金額（注） 500百万円
      未充当額 -
      限度額 726百万円
      • 注：第22回無担保投資法人債（サステナビリティボンド）で調達した資金（35億円）のうち、ソーシャル適格資産の取得・開発資金に充当するために調達した金額（5億円）を含みます。
  2. 環境改善効果・社会改善効果に関するレポーティング
    環境改善効果・社会改善効果については、対応するサステナビリティファイナンス等が残存する限り、以下の指標を1年に1度以上、実務上可能な限り公表します。なお、オペレーターの承認が得られない等の事情がある場合は非開⽰となります。
    1. 環境改善効果のレポーティング
      • グリーン適格資産の物件数及び取得価格
      • グリーン適格資産に関する定量的指標（「電力消費量」「水使⽤量」「CO2排出量」）
      • （改修工事に充当した場合）改修工事前後の「エネルギー消費量」、「CO2排出量」⼜は「水使⽤量」のいずれか
      ■ 2023年度（2022年12⽉～2023年11⽉）
      物件数 取得価格
      （百万円）      		 電力消費量
      （GJ）（注）      		 水使用量
      （千m3）（注）      		 CO2排出量（千t-CO2）（注）
      スコープ1 スコープ2 スコープ3
      72 452,652 569,412 3,869 2 12 66
      • 注：UURがエネルギー管理権原を有している範囲に限ります。
    2. 社会改善効果のレポーティング
      ＜アウトプット指標＞※

      ソーシャルファイナンスの資⾦使途対象となっている資産の物件名及び⽤途

      ＜アウトカム指標＞※

      ソーシャルファイナンスの資⾦使途対象となっている各物件の利⽤定員

      ＜インパクト（定性目標）＞

      持続可能な都市の実現及び地域社会への貢献

      • ※アウトプット指標及びアウトカム指標については、ソーシャルファイナンスの資⾦使途対象となっている物件に関する情報のみ公表します。
      ＜アウトプット指標及びアウトカム指標＞
      アウトプット指標 アウトカム指標
      物件No. 物件名 用途 利用定員（注）
      E20 グランダ宮の森 ヘルスケア施設
      （有料老⼈ホーム）      		 71名
      • 注：オペレーターから提供を受けた情報に基づき記載しています。

外部機関の評価

サステナビリティファイナンス・フレームワークは株式会社⽇本格付研究所（JCR）より第三者評価として、最上位となる「総合評価 SU 1（F）」を取得しています。また、サステナビリティファイナンス・フレームワーク策定前（2023年6⽉以前）に調達した資⾦についても、JCRより第三者評価を取得しています。各評価の内容等については、JCRのHPをご確認ください。

ポジティブ・インパクト・ファイナンス

UURは、三井住友信託銀行株式会社（以下「SMTB」といいます。）との間で、国連環境計画・金融イニシアティブ（以下「UNEP FI」）（注1）が提唱したポジティブ・インパクト金融原則（注2）及び同原則モデル・フレームワーク（資金使途を限定しない事業会社向けの投融資フレームワーク及び不動産投資フレームワーク）に即した「ポジティブ・インパクト・ファイナンス」の取組としての資金の借入を実施しました。
本件にあたり、本投資法人がSDGs（持続可能な開発目標）の達成に対してインパクトを与える下表のテーマについて、SMTBから定性的、定量的な評価を受けています。
また、SMTBは、本件実施にあたり、株式会社日本格付研究所より本評価にかかる手続きの「ポジティブ・インパクト金融原則」への準拠性、活用した評価指標の合理性について第三者意見（注3）を取得しています。

＜ポジティブ・インパクト・ファイナンス（PIF）とは＞

PIFは、企業活動が経済・社会・環境にもたらすインパクト（ポジティブな影響とネガティブな影響）を金融機関が包括的に分析・評価し、SDGsの達成に向けて企業が行うネガティブインパクトの緩和とポジティブインパクトの拡大に関する目標設定及びその目標実現に向けた継続的なエンゲージメントを重視したファイナンスの取組みです。具体的には、金融機関は企業のSDGs達成への貢献度合いを評価指標として活用し、企業の開示情報に基づきモニタリングを行います。

（2024年11月30日現在）
調達資金額 10,000百万円
  • 注1：国連環境計画・金融イニシアティブ（UNEP FI）国連環境計画（UNEP）は、1972年に「人間環境宣言」及び「環境国際行動計画」の実行機関として設立された国連の補助機関。UNEP FIは、UNEPと200以上の世界の金融機関による広範で緊密なパートナーシップであり、1992年の設立以来、金融機関、政策・規制当局と協調し、経済的発展とESG（環境・社会・企業統治）への配慮を統合した金融システムへの転換を進めています。
  • 注2：ポジティブ・インパクト金融原則UNEP FIが2017年1月に策定した、SDGs（持続可能な開発目標）の達成に向けた金融の枠組。企業がSDGsの達成への貢献をKPIで開示し、銀行はそのプラスの影響を評価して資金提供を行うことにより、資金提供先企業によるプラスの影響の増大、マイナスの影響の低減の努力を導くもの。融資を実行する銀行は、責任ある金融機関として、指標をモニタリングすることによって、インパクトが継続していることを確認します。
  • 注3：ポジティブ・インパクト金融原則への準拠性、活用した評価指標の合理性についての第三者意見 株式会社日本格付研究所のウェブサイトをご参照ください。
  • 注4：ポジティブ・インパクト評価の概要及びモニタリング結果は、SMTBのウェブサイトをご参照ください。